2008年，王石的“拐点论”之后，万科兴起打折风，部分区域二级市场打折之风开始蔓延；而后，恒大香港上市折戟后，亦靠旗下项目打折自救，潘石屹旋即抛出“百天论”——未来100天内中国房地产企业将发生剧变。

一时之间，市况如谜，各种数据漫天飞。

对一地一时的回暖数据进行过分解读往往与真实相去甚远。基于以下两个基本面并未发生实质性改变：其一，融资气氛依然紧张，地产行业仍然身居惜贷黑名单的前列。资本市场笑颜亦逐渐消散，ＩＰＯ与再融资动议尽管遭遇政策暖风频吹，却更似海市蜃楼。其二，观望气氛依然浓厚，何时能够大面积地多云转晴，这是一场双方底牌都互知一二的心理之战。

正值此时，降价促销成为地产公司风险管控中的一大选项——它们或许是为了缓解命悬一线的资金链，一如恒大、富力；或许是为了图谋更大的蛋糕，一如降价风的“始作俑者”——万科。

而在万科、富力实行各种变相降价之后，仍有一些公司要面对打折压力。我们衡量与此的指标在于，财务指标、资金周转率、项目定位及分布区域、市场份额、其他战略目的等指标。

当人们已经习惯了房价的数字飙升后，打折对于房地产商而言就成为一种慎谈的“带刺玫瑰”——在快速回笼现金流的同时，有可能带来市场杀跌心理，促成更为严重的持币待购。这是否等同于杀鸡取卵？

而在榜单制作之前，一些地产公司已经先期开始了降价销售，这与回馈业主、感恩社会的道德说辞毫无关联，完全是企业感知外部环境后的本能之举。

事实上，我们更愿意将此理解为，这是市场趋于理性的表现。

对于在2006~2007年飞速发展的房企和持续飙升的房价而言，很多公司都表现出一个超常规发展的节奏。如今，这种状态虽不至如潘石屹所言已经命悬一线，但令膨胀的公司回归自我，回归正常的商业逻辑与商业理性或许是此轮打折风和房企“饮恨”港交所后的最大的胜利。

降价是最糟糕的选项？

中国房地产报：日前，在潘石屹“百日论”中，速动比率被潘用作衡量企业短期的资金紧张的重要指标。您认为这个指标对地产公司而言究竟有多大的意义？

赵强(光大证券地产分析师)：对于媒体过多使用这个速动比率的指标，我认为存在两点问题。第一，在计算速动比率时，应该把处于分母位置的预收账款剔除出去，它实质上并非真正的负债。由于一些会计因素，在评估公司的财务状况时往往会出现财务失真的现象。

第二，一些地产公司拿到了土地，却并未交清土地出让金，这部分未付的地价是潜在的负债，因此在考察一个地产公司的财务状况时，应该把这一点重点考察。

综合来说，在判断一个公司短期偿债能力时，速动比率具有参考价值，但是也应该格外看重未付地价这一隐性负债。有很多公司现金储备很多，却有很多的隐性负债。二者一旦综合起来看，会发现很多地产公司的资金压力会比用单一指标看更大，按照速动比率进行的排名也会出现变化。

鱼晋华(联合证券地产分析师)：现在很多人都在使用SOHO中国制作的速动指标图，老潘的影响实在太大。

速动比率是一个折射公司现金流的通用指标，具有跨行业的特点，你如果使用速动比率这个指标来分析财务状况，不会有人指责你。但是就房地产而言，我更多使用的是净负债这个指标，我认为它能够更好地反映一个地产公司的现金周转能力。

中国房地产报：降价是最糟糕的选项吗？降价促销在目前的市况下是否是一个有针对性的、平衡资金紧张的一个好办法？

赵强：降价不是一个很好的办法，但是除此之外地产公司也没有更好的选择。我认为，关键是降价要降到位，不给消费者更多继续观望的预期，这样才会实现降价的目的。

住宅类物业销售不畅时，并不能轻易选择以租代售。过去几年，一些地产公司开始通过开发商用物业来平衡自己的资金状况，商用物业的流动性要好很多，一旦发生资金危机，可以快速变现。但是这是一个长期投资，短期内的租金收入还不足以达到快速改善现金流的目的。

鱼晋华：这一轮房价，不仅仅是外力因素的影响使然。去年那一轮房价上涨实在太猛，超出了人们的支付能力，现在向人们现实的支付能力回归，这是一个很正常的调整。

在目前的市场状态下，我认为降价促销还是一个比较有效率的举动。通过降价，支付能力水平线上的刚性需求就会被激发出来，实际的购买力被释放。

但是，现在地产公司大多对降价有相当的顾虑，我认为一方面，是由于地产公司对房价未来数个月的继续上涨充满期待，认为短暂调整后仍会发力上涨，这一心态在过去几年也得到了很多经验的支持。另一方面，地产公司担心消费者的杀跌心态，持币观望，其实房价调整到消费者购买能力，一定会止步。

当然，降价与否，还与地产公司项目的属性有很大关系，当前，主打投资概念的项目，降价压力就会大很多，这一点在近来的深圳楼市已经表现得很明显。

万科地产：降价为了追求更好的资金周转水平

　万科地产(000002)是2007年地产调控年的最大受益者。

正是在这一年，万科地产的年销售额达到523.6亿元。

同比暴涨146.6%，而在2006年，万科212.3亿元的年销售额已经引起了业内的惊呼。

同样在这一年，万科地产的土地储备突破2163万平方米。

但是，这样的成绩并未让王石和管理层沉醉其中，此时来自万科市场研究部的一份报告让前者保持了足够的警惕。

在这份报告中，万科对碧桂园做了一次体检，结果显示，后者的资金周转速度、净利润增速与经营性现金流这三项关键指标均好于万科地产。

由于此时整个地产行业遭遇A股再融资寒流，种种考量下，万科降价的引线从去年最热的广深两地楼市引爆，并次第蔓延至上海、北京。

从年报上看，万科的运营战略特点异常醒目，即维持高现金流、高负债，通过偏重提高资产周转速度而非利润率，获得高销售额，提高自己的市场份额。这一点足可以解释万科去年12月初的价格偷袭战。数据显示，截至到2007年年底，万科银行贷款总额接近250亿元，其中有85亿元短期借款，其现金及现金等价物共170亿元。

这样的数据表明，万科降价并非在现金流量上面临生死劫数，而是为了追求更好的资金周转水平，在市场低迷之时维持一定的热度，同时又可以在特定的市场打击同类竞争对手，提高自己的市场份额与影响力。

这样的逻辑同样适用于未来一年的万科。市场层面普遍相信，未来一年的地产热度将不及去年。

但是，今年万科的销售目标及预期竣工面积都大大超于去年，在这样的情势下，适时在特定市场再次实施降价策略，对于万科1000亿元销售额与3%市场份额的图景的实现，无疑是重要的战略工具。

保利地产：银行贷款总额约122亿元

　截至2007年年底，保利地产(600048)的账户中尚有超过46亿元的现金资产，对于坚信保利地产不会跟随降价的人士而言，这一数据或是最强有力的支撑。

保利地产的银行贷款总额约122亿元，其中约32亿元是短期借贷。在速动比率排名中，保利地产为0.3，与富力地产、北辰实业、金地、首创居于同一水平。

今年1月17日，保利地产公告称，修改去年公开增发募集的部分资金的用途，将原定于投资项目开发的2.5亿元暂时用于补充公司流动资金。而去年10月，公司拟发起的43亿元公司债计划迄今并无下文。

在去年8月，保利地产通过公开增发募集194亿元，公司一度陷入经营性现金流为-48亿元的危险境地。但是，此次股权融资使保利涉险过关后，保利随即又投入到圈地的大潮流中，公开资料显示，仅去年第三季度，保利就先后取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，规划建筑面积329万平方米，总价款接近100亿元人民币。考虑到截止今年2月份，保利地产2008年又增加了超过210万的土储，上述融资所得几近悉数付出。

当然，保利地产母公司实力雄厚，对现金流产生的经营压力亦不能过分解读，作出想当然的降价推论。但是，若从市况及政策层面考量，降价的压力或动力仍然存在。

据年报，去年保利地产销售额贡献最大的两地分别为广州与北京，如今，两地楼市正是当前房价调整的核心地带。

另外，在政策层面上，未来一年将是全国主要城市保障性住房发力入市的第一年，保利的大多项目定位于普通商品房，二者在市场迎面相撞，房价调整压力自不待言。在2007年，保利地产的土地储备量超过2000万平方米。其中，增加约750万平方米，而在增加的约20个新项目中，绝大部分项目属于普通商品住房项目。

富力地产：未来一年现金流压力将持续紧张

根据富力地产(2777.HK)2007年年报，富力地产全年销售额达148亿元，同比上升45%。

这是一个耀眼的数据，但是，另两个数据指标却异常严峻。根据年报，富力地产银行借贷总额约为199亿元，接近200亿元大关，在这一负债中，一年内到期的短期贷款则达到74亿元，与此成鲜明对比的则是，2007年富力地产的现金及现金等价物共13.3亿元。

由此计算，在一项真实反映公司短期偿债能力的指标中，富力地产的速动比率仅为0.3。通常情况下，一个公司的速动比率应达到1。

富力地产董事长李思廉曾表示，公司目前的资产负债率达到140%，并坦承，宏观调控压力之下，要解决公司的资金问题，一个保守的做法就是短期内不买地，以及等待证监会批准其A股上市。

透过如上公开言论，富力把降低负债率的希望寄托于两点:短期不买地与顺利回归A股。然而从目前来看，前者会受到上市公司业绩的束缚，后者受政策风向影响颇大，具有相当不确定性。

另外，富力地产今年的销售目标是240亿元，目标增幅达到62%。

过往一年被公认为是地产极度疯狂与极度亢奋的一年，富力地产销售额增长45%，那么，在以人心观望、交易低迷开局的2008年楼市，如何实现这一更加昂贵的目标，对富力地产形成相当考验。

去年，富力地产在天津、广州、佛山三地分别掷出50亿元、46亿元、47亿元，制造出三个地王(后二者为联手拿地)。

过去一年，其全国土地储备增加接近1000万平方米。因此，这些地价款也将构成富力应付款项中的大宗。

富力地产在全国化扩张的地产公司中以多业态为自己的商业模式，并力图增加其商业物业的持有比例。

李思廉曾表示，住宅项目仍是富力地产的主业，公司现有资金85%用于此，而只有15%用于持有型物业开发。

然而，在持有物业的最初阶段，这样的战略反而会使自己的现金流更趋紧张。

去年年末，富力地产将北京爱丁堡广场写字楼项目作价17.1亿元售出，似乎印证了在现金流紧张的背景下，这一商业战略难以被完全遵守。

综合来说，富力地产在未来一年中的现金流压力将持续紧张，在市场陷入低迷之际，对产品的定价策略进行相应调整，或可为公司铺垫一个更健康的明天。

金地集团：短期偿债能力并不乐观

　金地集团(600383)去年9月以来的寻钱行动一直在继续，但是直到今年3月12日，金地集团发行的12亿元公司债才大功告成，金地集团亦成为今年首家成功发行公司债的上市公司。

荣耀仅止步于此。去年9月，除这一公司债计划外，同日举行的金地集团股东大会还批准了另一项公开增发3.6亿A股、融资180亿元的动议，然而，迄今为止，这一份量更重的再融资仍然没有得到监管层的批复。依据该融资案，这180亿元资金拟投入包括西安项目在内的15个地产项目的开发建设及项目借款，这15个项目预计总投资将达430亿元。

金地银行贷款达84亿元，其中短期贷款30亿元，目前金地集团的现金及现金资产共25亿元。据此计算，金地集团的速动比率为0.3，短期偿债能力并不乐观。

而截至2007年12月31日，公开数据显示，金地集团的经营性净现金流是－63.09亿元，正是金地集团为去年在多个城市高价拿地的潇洒付出的代价——在2007年，金地集团在土地储备上的现金总支出超过113亿元，几乎是前两年总和的三倍。

进入新的一年，过去两年新购得的土地将进入开发周期，这也同时意味着巨量的土地增值税计提;进入新的一年，对于像金地、富力这样短期现金流趋势紧张的类型公司，在创业15年后，已经进入企业周期的稳健增长阶段，拓宽融资渠道、控制资金链条风险将是第一要务，而非仍像早年的顺驰那样追求赌博与冒险。在这样的语境下，对不同区域的市况进行特定分析，从而在营销策略上作出调整，平衡当前的资金风险，当属明智之举。

金地集团：短期偿债能力并不乐观

　金地集团(600383)去年9月以来的寻钱行动一直在继续，但是直到今年3月12日，金地集团发行的12亿元公司债才大功告成，金地集团亦成为今年首家成功发行公司债的上市公司。

荣耀仅止步于此。去年9月，除这一公司债计划外，同日举行的金地集团股东大会还批准了另一项公开增发3.6亿A股、融资180亿元的动议，然而，迄今为止，这一份量更重的再融资仍然没有得到监管层的批复。依据该融资案，这180亿元资金拟投入包括西安项目在内的15个地产项目的开发建设及项目借款，这15个项目预计总投资将达430亿元。

金地银行贷款达84亿元，其中短期贷款30亿元，目前金地集团的现金及现金资产共25亿元。据此计算，金地集团的速动比率为0.3，短期偿债能力并不乐观。

而截至2007年12月31日，公开数据显示，金地集团的经营性净现金流是－63.09亿元，正是金地集团为去年在多个城市高价拿地的潇洒付出的代价——在2007年，金地集团在土地储备上的现金总支出超过113亿元，几乎是前两年总和的三倍。

进入新的一年，过去两年新购得的土地将进入开发周期，这也同时意味着巨量的土地增值税计提;进入新的一年，对于像金地、富力这样短期现金流趋势紧张的类型公司，在创业15年后，已经进入企业周期的稳健增长阶段，拓宽融资渠道、控制资金链条风险将是第一要务，而非仍像早年的顺驰那样追求赌博与冒险。在这样的语境下，对不同区域的市况进行特定分析，从而在营销策略上作出调整，平衡当前的资金风险，当属明智之举。