多年前，偶然的机会让骆先生接触了房地产一级开发，此后对这个市场的关注一直热情不减。相比市场上的很多投资客，他投资房地产的时间就早多了。2000年，他便投资了国贸桥往东1000米以内的一个当年的高档住宅项目，当时的房价还比较便宜，而租赁市场反而相对火爆，一直到2004年，三居室的租金基本能保证在7000～8000元/月之间。但也就是2004年，租金价格却已经显现出下降的苗头，并且这种下降在2005年表现得更加明显，这让他再次投资住宅的想法有了新的改变。
因为投资时间早，赶在房价冲高之前，所以骆先生觉得自己是幸运的。当年投资的时候也没想到房价将会涨到目前的水平，但是租金的下降也是他没有预料的，这也让他有点担忧。而记者了解到，在高档住宅的众多投资客中，像骆先生这样幸运的所占比例并不高。
高档住宅投资两极分化
据骆先生介绍，几年前，高档住宅以其好地段、高档次备受投资者青睐。一方面，这些物业的地理位置比较好，交通方便；另一方面，高档住宅中有很多是精装修房，显得比较有档次，能支撑较高的租金价格。
但是，到2005年，这类物业的租金价格却呈现下滑之势。以骆先生投资的那两套高档住宅为例，目前三居室的租金已降到5000～6000元/月了。每个月的租金收益与2004年相比，有1000～2000元的差距，具体情况还需要看投资客与承租者之间的协商。
而《楼市》做的调查显示，高档住宅投资客中，28.86%的人目前还没有得到投资收益，处于赔本阶段；而绝大多数人的投资收益在5%～10%之间，占35.55%。
是什么原因造成了这样的结果？骆先生认为，今年出台的宏观调控政策并不是导致租金下跌的主要原因，而是由于市场的供需关系所致。《楼市》记者在采访过程中了解到，高档住宅新增数量大，而消费群体数量比较平稳导致供大于求，是2005年投资客投资回报降低的主要原因。
老盘投资不敌新盘
“在我投资时，这两套房确实属于非常高档的公寓，而现在来看，它已经非常普通了，甚至有点过时。”骆先生这样描述自己投资的物业。回想投资之初，高档住宅还不是很多，又仗着国贸的地理优势，这两套房子非常受欢迎，租客一般都是在CBD上班的外籍人士。
但随着好地段高档住宅的供应激增，分流了消费群体。以CBD及其辐射区为例，该区域自2004年至今，高档项目呈集中放量的趋势。新城国际、财富中心、金地国际花园、温莎大道、华贸中心，等等，这部分新建高档住宅的出现冲击了高档住宅租赁市场，尤其是楼龄较大的高档住宅。
骆先生对高档住宅市场的情况比较清楚，他表示，能消费这类产品的人群数量是相对固定的，新建项目增加，同时档次、配套比以前的老项目都更加完善，这些项目在刚进入市场时回报率是比较高的，经营好的可以达到12%左右，对老项目的冲击非常大。为了留住租客或尽快把房子租出去，有的投资客便压低租金，那些租客总是相互比较，并且把价格越还越低，如此一来，少数人想继续坚持高租金是不可能的。到最后演变成投资客之间相互打价格战。同时，有的投资者把房屋出租给一些小公司，部分房子由此转作商用，影响社区环境和租赁市场。他投资的那个社区2004年租金就已显现出下降的苗头，到2005年，这种趋势加剧，部分比较老的高档住宅年租金收益与总投资额度的比下降到5%左右。
金牌物业坚挺
在高档住宅投资回报普遍趋降的情况下，部分金牌物业的投资价值不降反升。紧邻朝阳公园的一高档住宅的投资客魏先生便是这样一位幸运的投资客。他于2003年购买了一套三居室，当时的价格为9700元/平方米，到当年年底一期入住以后价格一路上涨，11000元/平方米、12000元/平方米，14000元/平方米……到项目收盘时已经涨到了16000元/平方米。更特别的是，在开发商的销售结束之后，该项目的二级市场非常活跃，并且二手房的价格还越长越高，到目前已经涨到了18000元/平方米左右。
而在租赁市场上，项目的表现同样出色，三居室租金平均在14000元/月，租金回报率非常高。但这位投资者也表示，这种投资属于高投入高回报的类型，没有实力的投资客无法分享这个成果。同时，这种项目必须在各个方面都具有完美表现，包括地段、品质、景观、物业等，极品难求，所以获此高利的投资者也仅是少数。
区域特征凸显 成熟社区受宠
据一位长期从事房产投资的资深人士介绍，对于新房来说，同一区域不同档次的房子租金价格差比较大；但随着时间的推移，这些房子的租金差会慢慢缩小。一方面，新楼盘走向市场，这些老项目都会显得比较过时；另一方面，物业管理对于社区的增值保值非常重要，如果物业管理跟不上，房子容易很快老化。在这个时候，房子租金的区域性更强，也就是地段、交通所占的成分比产品本身要大。
而2005年的高档住宅投资客青睐哪个区域？《楼市》做的调查显示，投资客首选CBD商圈的高档住宅，占28.19%的比例；其次为亚运村商圈，占12.8%。这两个区域新建高档住宅的投资回报比其他区域也相对较高，国际化氛围浓厚，同时，交通和商业配套也比较齐全。其次，各个区域高档住宅受欢迎的程度分别为燕莎商圈和朝阳公园商圈、三里屯商圈以及东直门商圈。
投入趋高 回报走低
高档住宅具有总价高、地理位置较好的特征。尽管从2004年至今，CBD区域的高档住宅处于集中放量的阶段，但在“可开发用地少，以后会供不应求”的心理预期下，投资客和自用型买家都纷纷出手。有数据显示，2003年CBD地区高档住宅的买家中有60%以上是投资客。而调查显示，这些投资客在购房时57.65%的人都是采取按揭贷款的方式，仅有22.04%的采取一次性付款购房的方式。
一位投资客表示，对于那些已经还完贷款的投资客来说，房租高一点低一点影响不是很大，但对于那些以租养贷的投资客来说，如果租金比月还贷要少，压力比较大。因为很多投资客的资金实力也不是特别雄厚。如果开发商只要占据了好位置就开发高档项目，而相应的消费群体没有增长的话，那么销售量与需要租赁的数量反差越来越大，租金回报走低。同时，一直以来高档住宅的房价都是向上走，而从2004年起这类产品的租金却往下滑，这在供应量反差的基础上又增加了价格反差因素，投资回报比例更小。
尽管在接受《楼市》调查时，30.24%的投资客认为公寓的品质优于普通住宅，更能保值增值，值得投资，不过从市场的实际情况来看，高档住宅总体租金下滑苗头显现，对于具体的项目来说，两极分化比较严重，投资者在选择时应多一些理性的分析。
普宅投资方兴未艾 细水长流 普通住宅与高档住宅相比，其投资特性似乎并不明显，但经过《楼市》记者的采访调查发现，这类产品在目前反而也是投资客青睐的对象。在不动产投资品种当中，普通住宅最受投资者欢迎，38.71%的人选择投资普通住宅；其投资回报收益虽不是很高，但其稳定性良好，风险比较小。
无意插柳柳成荫
经过采访发现，其实很多普通住宅的投资客最初购房并不是带着投资目的，而是在自己实现置业升级之后转换成了一名投资者。程项先生便是这类投资客群中的一名。
2003年程先生把新家搬到了望京，本打算将东直门那套1990年的老两居室住宅卖掉，但与几个中介谈了之后都感觉不妥，后来转念一想干脆拿来出租看看情况如何。这一决定让他看到了“投资”二字的利润。通过咨询以及打听，程先生了解到那套房子当时的市场价在30万左右，而如果出租每月的租金大约为2000元。每年的租金减去供暖费、维修费以及空置期带来的费用，保守计算也有2万元，那么，如果以后的租金水平保持不变，15年就可以完全赚 回售价款。更何况，此后42年产权期限内的租金收益将完全属于自己，仅这一块收益就将达到84万元。
在2003年初次尝到甜头之后，程先生专门做起了房产投资生意，他选择的一律是普通住宅，这些房子主要都位于三环沿线及以内。没有太多专业严密的市场分析，程先生就凭自己的判断认为这些区位的普通住宅市场需求量大，不愁租不出去。
租金价格稳定
“普通住宅主要面向的是那些参加工作时间不长，或者从外地来京工作的租赁者。”程先生表示，这部分人具有以下几个特点：
一、 数量大。这一点从北京每年新增外来人口以及大学毕业生就可以看得出来。据统计，北京年均增加人口19.5万，外地人口又占了很大一部分，占63%左右，这些人在刚开始的几年基本都是租赁大军中的一员。
二、资金实力较弱，而讲究交通方便。由于刚进京或刚参加工作，这类人群的经济实力不强，并且很多人都从事强度较大、节奏较快的工作，时间对于他们来说非常重要。于是，很多人在选择房子时，一看离单位近不近，二看房租便不便宜。而在三环沿线及以内的普通住房刚好都能满足他们的这两点要求。
三、持续性。普遍来说，这些年轻人的收入增长比较快，几年之后他们便会搬到更好的房子里去。但对普通住宅的租赁需求始终都会维持在一个高位。
从北京市11个区县的租赁情况来看，根据北京市建委的住房租赁指导价格，2005年三季度楼房一居室平均租金为1267元/月，比第二季度(1255元/月)上涨了1.0%；楼房二居室平均租金为1598元/月，比上季度(1577元/月)上涨了1.3%；楼房三居室平均租金为2141元/月，比上季度(2123元/月)上涨了0.4%。
与2004年同期相比，一居室下降了0.9%，二居室上涨了1.8%，三居室上涨了0.4%。从区域来看，西城区的房屋租金是最贵的，一、二、三居的租金分别达到了1448元/月、1858元/月以及2230元/月。
由此可见，普通住宅的租金是比较平稳地向上增长的，租金收益稳定性是投资普宅很大的好处。
专业投资人士建议，普通住宅的投资者应该注意挑选投资房子的交通和社区环境，更重要的是要提升房屋内部的环境，干净、整洁的房子往往能给租客留下很好的印象，租金也能比普通房屋的价格更高。
短期投机 高风险高回报
事实上，除了购房之后长期持有、用于出租的投资客以外，在房地产市场中还有一部分短期投资客，他们常常选择在项目内部认购期就买下房子，然后等项目涨价，再选择合适的时机卖出去。
一位长期靠这种投资方式获益的人士向记者表示：选准项目，在其刚开始内部认购的时候就下手购买，并且买项目的主力户型，如果不出意外，必然能获得较高的投资回报。他在红领巾公园附近购买的一个楼盘，内部认购价格为9200元/平方米，短短两个月时间就已经涨到11000元/平方米，增值空间一目了然。当记者拿着这条“经验”向更多的投资客求证时，得到了很多投资者的认可。但他们也表示，由于期房销售面临很多不确定的因素，其中的陷阱比较多，所以要想实现又快又高的回报，需要眼光与勇气。
同时，还有另一点值得思考的，那就是在《楼市》记者的采访过程中了解到，在2004年至今年宏观调控政策出台之前，房地产市场的投资客增长非常快，而这些人有很大一部分都是出于跟风行为，没有做过深入的市场调研和分析。北京澳林房地产开发有限公司董事长杨建平表示，从市场发展趋势来看，房价上涨是肯定的，但理论升值不等于实际升值。要实现投资回报必须有一个套现的过程。据其介绍，很多投资者手中的居住房产虽然市场价格已经上涨，但目前总是难以找到买家，这种升值并无多大实际意义。所以如果投资客不是准备长期持有用于出租，市场环境并不太适合短期投资。
你的位置: 首页 -> 置业投资-> 房产百科