二、行业发展的基本状况

   （一）企业发展情况

    完成上报调查数据的4600家企业基本分类情况如下：

    1.以企业成立时间划分

    1981年至1994年的13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%;1994年至2007年的13年间，共有4332家企业成立，占企业总数的94.18%。其中1994年至2004年的10年间共成立企业2495家，占企业总数的75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增。

    通过上述表格和数据，不难看出，1981年至1994年的前13年，是我国物业管理行业的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的10年间，是我国物业管理行业发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。

    2.以企业注册登记类型划分

    国有企业758家，占企业总数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。

    以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。

    3.以企业资质等级划分

    一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。

    以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

    4.各资质等级面积、人员之间关系

    一级资质企业平均管理面积224.18万平方米，平均职工882人，管理人员人均管理面积1.88万平方米；二级企业平均管理面积81.24万平方米，平均职工288人，管理人员人均管理面积1.99万平方米；三级企业平均管理面积18.04万平方米，平均职工64人，管理人员人均管理面积1.38万平方米。

    以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。

    5.以经济区域划分

    东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占企业总数的38.13%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙古、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。

    以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。

    6.以与开发企业的关系划分

    被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数的27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61%。

    从上述比例来看，开发建设单位下属企业仅占全部企业的1/4强，近3/4的企业与开发商并无隶属关系，建管不分的状况已得到较大程度的改变。（待续）

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：中国物业管理协会秘书处)